IMU, un saldo che divide l’Italia: perché a Roma si paga quattro volte Palermo (e come non sbagliare il conto del 16 dicembre)

Le cinque cose da sapere subito (prima di arrivare in ritardo allo sportello)

1. La data cerchiata in rosso è martedì 16 dicembre 2025: si paga il saldo IMU con eventuale conguaglio sull’acconto versato a giugno. Pagare dopo costa: scattano sanzioni e interessi del ravvedimento operoso.
2. Il saldo medio è 488 euro; il totale annuo medio è 977 euro. I picchi: Roma saldo 1.749 euro (totale 3.499), Milano saldo 1.749 (totale 2.957); al minimo Palermo saldo 195 (totale 391), Pesaro saldo 197 (totale 394).
3. L’IMU non si paga sull’abitazione principale (tranne le categorie A/1, A/8, A/9), ma colpisce seconde case, immobili commerciali, aree edificabili e molti terreni.
4. Dal 2025 i Comuni devono usare il Prospetto delle aliquote approvato e pubblicato sul Portale del federalismo fiscale: approvazione entro 15 settembre, invio entro 14 ottobre, pubblicazione entro 28 ottobre; in caso di ritardi, scattano le aliquote base.
5. Per le imprese alberghiere, il conto IMU 2025 vale circa 837 milioni sull’anno: lo ricorda Federalberghi.

Perché l’IMU “pesa” in modo così diverso tra le città

Dietro ai numeri si intrecciano almeno tre fattori:

1. Le rendite catastali e le dinamiche di mercato: dove le quotazioni immobiliari sono tradizionalmente più alte, la base imponibile—la rendita rivalutata del 5% moltiplicata per un coefficiente—cresce rapidamente. Per gli immobili abitativi ordinari il moltiplicatore è spesso 160.
2. Le aliquote comunali applicate ai cosiddetti “altri fabbricati” (le seconde case) che hanno un’aliquota di base 0,86%, con possibilità di incremento fino a 1,06% o, in alcuni casi, a 1,14%. Sull’abitazione principale di lusso l’aliquota base è 0,5% con detrazione 200 euro. Questi margini, decisi localmente, aprono forbici significative.
3. Dal 2025 il MEF ha reso obbligatorio il Prospetto delle aliquote: non basta più la vecchia delibera “generica”. Il Comune deve indicare le fattispecie tipizzate definite dal D.M. 7 luglio 2023 e caricare tutto nel portale. Mancata pubblicazione entro 28 ottobre? Si applicano le aliquote base. Questa novità ha ridotto le ipotesi “creative” di differenziazione, ma ha anche generato qualche ritardo.

Il risultato? Lo spiega bene il dato della UIL: media 977 euro l’anno per la seconda casa nei capoluoghi, ma con estremi che vanno da Roma oltre 3.000 euro totali a Palermo sotto 400 euro. La geografia è chiara: Centro-Nord più caro, Sud spesso più leggero.

Numeri e città: chi vince, chi perde e perché

1. Roma: saldo 1.749 euro e totale 3.499. La Capitale è il simbolo della forbice: effetto congiunto di rendite, valori di mercato e scelta di aliquote elevate su “altri fabbricati”. In città—come mostrano le analisi specialistiche—può arrivare fino a 1,14% sugli immobili ordinari non prima casa.
2. Milano: saldo 1.749 euro, totale 2.957. Anche qui pesano quotazioni, rendite e un’impostazione fiscale comunale “tensiva” sugli immobili non principali.
3. Venezia, Torino, Firenze: valori annui tra circa 2.335 e 1.973 euro secondo la UIL, a conferma che i grandi centri turistici e metropolitani non fanno sconti.
4. Palermo e Pesaro: saldi 195-197 euro, totali 391-394. Qui la combinazione di rendite mediamente più contenute e aliquote meno spinte fa la differenza.

Per il contribuente il messaggio è semplice: il codice catastale del Comune vale quasi quanto il codice tributo.

Cosa cambia davvero nel 2025: il Prospetto MEF e la “tagliola” delle aliquote base

Dal 2025 è operativo l’obbligo di approvare le aliquote IMU usando il Prospetto ministeriale: si tratta di un format standard, caricato via applicativo “Gestione IMU”, che incardina la delibera nelle fattispecie tipizzate del D.M. 7 luglio 2023 (aggiornato nel 2024). Il percorso è vincolato:

1. Approvazione delle aliquote entro 15 settembre 2025;
2. Trasmissione al MEF entro 14 ottobre;
3. Pubblicazione sul sito del Dipartimento delle Finanze entro 28 ottobre.

Se il Comune salta un passaggio, per i contribuenti scatta l’applicazione delle aliquote base direttamente previste dalla legge. È un “paracadute” pensato per garantire certezza dei tempi e trasparenza nazionale.

Il 16 dicembre in pratica

1. Chi paga: i proprietari (o titolari di diritti reali) di seconde case, immobili di lusso come A/1, A/8, A/9 se prima casa, aree edificabili, terreni non esenti. Sono esclusi i conduttori.
2. Come si calcola:
3. Si prende la rendita catastale;
4. si rivaluta del 5%;
5. si moltiplica per il coefficiente (spesso 160 per le abitazioni);
6. si applica l’aliquota fissata dal Comune per il 2025;
7. si sottrae l’acconto di giugno;
8. si tiene conto di agevolazioni (es. canone concordato con riduzione al 75% dell’aliquota) o riduzioni (es. comodato a figli/genitori con base imponibile -50% al ricorrere di specifiche condizioni).
9. Dove nascono gli errori più frequenti:
10. Applicare le aliquote dell’anno precedente senza verificare la pubblicazione MEF al 28 ottobre 2025;
11. Dimenticare la riduzione per canone concordato o la riduzione -50% per comodato quando spettano;
12. Trascurare che per le prime case di lusso vale l’aliquota 0,5% (variabile) con detrazione 200 euro;
13. Calcolare il saldo senza considerare l’acconto effettivamente pagato;
14. Compilare l’F24 con codici tributo errati o senza indicare correttamente anno di riferimento e codice catastale del Comune.

Pagare il saldo

Il versamento si effettua con modello F24, bollettino postale IMU compatibile o tramite PagoPA. Se si paga in ritardo, si attiva il ravvedimento operoso: sanzioni ridotte e interessi legali. Per il 2025 il tasso legale di interesse è fissato al 2%; la sanzione varia in base ai giorni di ritardo, con aliquote crescenti nel tempo. Esempio indicativo: entro 14 giorni si paga 0,1% al giorno; entro 30 giorni 1,5%; entro 90 giorni 1,67%; entro 1 anno 3,75%, oltre l’anno percentuali superiori. Meglio intervenire subito: il risparmio è tangibile.

Suggerimento operativo: quando si ravvede un’omissione IMU, in F24 si indicano, oltre al codice tributo IMU dell’immobile, anche i codici per sanzioni e interessi e si spunta la casella “ravv.”. Molte piattaforme di calcolo comunali e private generano il modello con i campi già compilati.

La voce delle categorie

Non sono solo i proprietari di seconde case a dover fare i conti. Per le imprese alberghiere, Federalberghi stima un esborso IMU complessivo di circa 837 milioni nel 2025 (di cui 418,4 milioni con il saldo di dicembre). Il presidente Bernabò Bocca parla di un onere “salato”, aggravato dal recente irrigidimento dell’imposta di soggiorno e dal fatto che l’IMU si paga anche quando le strutture sono chiuse o vuote.

Sul fronte opposto, la UIL insiste sulla necessità di una maggiore progressività, con sconti automatici per redditi medio-bassi e famiglie numerose, e un contributo più elevato per patrimoni immobiliari di alto valore o per gli immobili lasciati vuoti. Non è una discussione ideologica: i dati – dal 3.499 di Roma ai 391 di Palermo – mostrano che, a parità di “seconda casa-tipo”, l’onere può moltiplicarsi per otto. Il 2025, con l’obbligo del Prospetto MEF, ha introdotto un primo argine alla disparità regolatoria; restano però irrisolte le differenze strutturali di rendite catastali.

Domande (e risposte rapide)

1. Posso pagare in unica soluzione?Sì: molti contribuenti hanno già versato tutto a giugno. Chi ha optato per le due rate paga il saldo al 16 dicembre, con eventuale conguaglio.
2. Quali codici tributo usare?Dipende dalla tipologia di immobile (es. 3918 per altri fabbricati – Comune; 3925 per D – Stato; 3930 per D – incremento Comune; 3939 per fabbricati “merce”). I portali di calcolo e l’Agenzia delle Entrate riportano gli elenchi aggiornati.
3. Se il mio Comune non ha pubblicato le aliquote in tempo?In quel caso si applicano le aliquote base di legge, come prevede la disciplina transitoria del 2025.
4. Ho una casa a canone concordato: come cambia il conto?L’IMU si calcola applicando il 75% dell’aliquota comunale. Verificate che il contratto sia conforme e registrato.
5. Ho concesso l’immobile in comodato a un figlio/genitore: ho una riduzione?Sì, se rispettate condizioni specifiche (residenza e dimora nello stesso Comune, possesso limitato di altri immobili ecc.): base imponibile -50%. Serve la dichiarazione IMU.

Mini-guida al calcolo: un esempio numerico

Supponiamo una seconda casa con rendita catastale 800 euro.

1. Rivalutazione +5%: 840.
2. Moltiplicatore 160: base imponibile 134.400.
3. Aliquota comunale 0,96%: imposta annua 1.290,24 euro.
4. Se locata a canone concordato, si applica il 75% dell’aliquota: l’imposta scende a circa 967,68 euro (il -25%). Ricordate di sottrarre quanto già pagato a giugno per ottenere il saldo.

Un secondo scenario: seconda casa con rendita 1.000 euro, stessa metodologia: con aliquota 0,86% l’imposta annua sarebbe circa 722,40 euro; con aliquota 1,14% (valore alto ma possibile in alcuni Comuni) può superare i 950 euro. È il motivo per cui due immobili simili “costano” in modo tanto diverso tra un capoluogo e l’altro.

Il promemoria finale (utile per chiudere correttamente il 2025)

1. Verificate sul sito del Dipartimento delle Finanze che le aliquote 2025 del vostro Comune siano state pubblicate entro 28 ottobre. In caso contrario, applicate i valori base.
2. Raccogliete i dati catastali aggiornati (rendita, categoria, pertinenze).
3. Usate un calcolatore IMU affidabile o gli strumenti offerti dal Comune per generare l’F24.
4. Se vi accorgete tardi dell’omesso o insufficiente versamento, ricorrete subito al ravvedimento operoso: entro 14 giorni la sanzione è minima; oltre, cresce rapidamente. L’interesse legale per il 2025 è 2% annuo.
5. Le imprese turistiche mettano in conto l’effetto “combinato” tra IMU e imposta di soggiorno: gli importi sono importanti, come ricordano le stime di Federalberghi.

Oltre la scadenza, il tema è la coerenza

La stretta del MEF sul Prospetto delle aliquote va nella direzione giusta: regole chiare, tempistiche certe, parità di trattamento. Ma la “lotteria” non finisce qui, perché a definire il conto finale restano rendite e mercati di riferimento. Per questo, al di là della scadenza del 16 dicembre, la partita vera si gioca su due piani:

1. la riforma dei valori catastali (oggi in molti casi obsoleti) per riallinearli al mercato;
2. la costruzione di una scala di progressività che distingua meglio chi mette a reddito l’immobile (ad esempio a canone concordato) da chi immobilizza patrimonio nei centri più tesi.

Nel frattempo, l’unico antidoto al rischio di pagare troppo o male è la precisione: controllare le aliquote pubblicate, fare bene i calcoli, non perdere il treno del ravvedimento se serve. Perché, al netto della geografia, la differenza tra un saldo “giusto” e un conto salato—come sanno bene gli albergatori—può stare anche in una casella spuntata nel modulo F24.